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这两年，越来越多经济学家开始重新复盘2015年前后的楼市。
以前大家谈起那一轮上涨，都感觉它是由城市发展、人口迁入、货币环境的变化等多方面因素共同造成的。
但是现在回过头来看，很多人都承认当年上涨的速度太快了，在短短两三年的时间里房价就迅速攀升起来，远远超过普通老百姓收入增长的速度。
问题不在于房价能不能涨，而在于涨得太快之后，很多人会误以为“只要买就不会错”。
市场上火热的时候，最容易产生的是焦虑情绪。
周围的人买房子了，资产就变多；中介每天都在说房源要没了；开发商也总是在说，“马上涨价。”。
本来不急着买房的人也开始担心自己如果再不入市的话，将来就会买不到好房子了。
所以很多家庭把首付都掏空了，又把贷款额度也推到了最大。
有人认为收入会越来越高，有人认为房价也会越来越高，还有的人认为即使短期内有所波动，也可以依靠时间来度过难关。
可一旦价格回调，高杠杆的压力就会一下子显现出来。
01、失控的代价：高位站岗与理性缺失
回看那几年的疯狂，如果没有2015年那波突如其来的翻倍行情，现在的楼市和大家的生活绝对不会是这个样子。
短时间内房价暴涨暴跌，最大的危害就是产生大量的高位接盘者。
假如当时的房价是一年上涨一点点，甚至保持不变的话，那么人们购房的心态就会和现在的样子一样理性。
当人们理性地看待问题的时候，在购房的时候就会量力而为，选择少贷款或者不贷款。这样即使以后遇到房价下跌，或者资产贬值的情况，也不会使全家人过上困难的生活。
说白了，毁掉很多人生活的不是房价下跌，而是当年在狂热中拉满的超高杠杆。
02、不加满杠杆的70、80后，现在过得有多爽？
其实，在狂热期之前没有过度加杠杆的话，大多数70后和80后的大学毕业生现在的生活还是很滋润的。
我身边有一个85后夫妻的朋友。两个人都不是来自名牌大学，而是普通的本科学校的同学。
毕业之后参加校园招聘进入国有企业，拿到稳定的工作和收入。他们的人生轨迹非常传统：攒钱、结婚、买房子、生孩子，然后又买房子、生二胎。
他们人生中第二套房产是在2021年房价最高的时候，买的改善型住宅。到目前为止，该房产相比最高点下跌了大约35%。
亏了这么多钱，一般人都会因为焦虑而失眠吗？
但是他们家没有这样的问题。当年买房子的时候，尽管市场很火热，但是他们依然保持了冷静，并且坚决不使用杠杆。
当时他们的贷款额度正好可以被公积金全部覆盖住，也就是说每个月不需要再拿出其他的钱来还房贷了。
到今年为止，他们已经把这套房子的贷款都还完了。
目前夫妻二人名下有两套全款的房子，并且手上有几十万元的存款，两个人一年下来总共能赚到三百万左右。
他们现在的生活很滋润，每逢节假日就会带着孩子出去旅行，住的是喜来登、万豪这样的五星级酒店，生活质量丝毫没有受到房价下降的影响。
03、全款与贷款：两种截然不同的心理世界
全款买房和贷款买房，在面对房价下跌时，心态真的是天差地别。
对于全款买房的人而言，房价涨不涨对他们的情绪影响不大。
因为房子是用来住的，并且每个月都不用向银行拿出真金白银来付利息。在他们的观念里，房子更像是一次性的大额消费商品。
就比如我隔壁的新邻居那一对90后的夫妻，他们买房子的时候不是很好的时候，现在的价格比当初便宜了差不多两百万。
但是因为是全款购买的房子，所以平时聊天谈到房价的时候，他们也只是当作一个笑话来调侃，并没有表现出任何肉疼或者焦虑的情绪。
但是贷款买房的人又是另外一种情况。
每个月房贷扣款的短信就是定时闹钟一样，每个月都会准时提醒你一声：“喂，你的房子又亏了200万元！”
再加上工作不稳、收入减少，即使这房子是用来自住的，心里也是很难高兴起来的。
04、中产家庭的改善房，才是人间烟火气
现在网络上有很多人谈论“丁克”，但是实际上大多数中产阶级的家庭都会选择生育第二个孩子。不信的话，大家可以去那些品质不错的改善房小区转转。
每天下午3，4点钟的时候，小区里面带着孩子出来玩耍的人数之多，可以用“人山人海”来形容。
购买改善型住房的人群主要为30岁左右、有一定经济实力的中产阶级家庭，在这个阶段正好是生育高峰期。
我家宝宝现在已经七个月了。
在我们小区里，和我家孩子一样大的宝宝有三十多个，经常会碰到一起玩。每天早上、下午，在小区景观水池边都有许多带婴儿车的妈妈、奶奶聚在一起聊天，很有生活感。
但是去到老小区的情况就大不相同了。
老小区里居住的人群主要是老年人或者经常更换租客的年轻人，以及刚刚毕业、经济条件有限的新手父母。
老人没有精力生育，租客流动性大不便照看孩子，住在“老破小”的年轻人一旦结婚生子就会想办法搬进环境好的改善型小区。
因此，在老小区里长大的孩子们也就少了，逐渐失去了生气。
写在最后：
回看这十年的楼市变迁，我们不得不承认，当年的“失控式上涨”透支了太多人的未来。
换作是你，如果现在买房，你会选择咬咬牙全款，还是选择背负房贷去追求更大的房子呢？欢迎留言分享你的想法，我们一起聊聊！
